住宅市场的库存增加市场预期疲软

尽管自今年年初以来，已有超过100个城市发布了楼市支持政策，但市场预期疲软前4个月商品房量价齐跌，销售进一步走低

日前，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1—4月，商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。

RealData首席市场分析师徐小乐认为，伴随着住房需求的逐步释放，市场去监管化的加速，房企流动性风险的出清，消费者购买新房的忧虑有所缓解，市场有望好转销售端的改善会增加房企投资建设的信心，拿地积极性也会恢复

市场仍处于深度调整期。

4月以来，各地政策优化的步伐和力度都在加快但在部分地区疫情反复影响下，短期政策效果仍不明显，房地产市场仍未走出深度调整期

2022年4月份，商品房销售量和销售面积同比降幅继续扩大，同比分别下降39.0%和46.6%，降幅比3月份分别扩大21.3和20.4个百分点。

4月份商品房销售面积和绝对规模均为2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静说

央行5月13日发布的2022年4月金融统计报告显示，4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元

房价方面，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积，2022年1—4月全国商品房均价为9502元/平方米，同比增长—10.8%。

商品房销量下降的同时，住宅市场的库存还在增加。

国家统计局数据显示，截至今年4月底，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%，其中，住宅待售面积同比增长14.8%，增速比上月加快0.6个百分点。

不过，不少专家认为，国家层面的房贷降息有望改变销量持续下滑的局面。

日前，央行，银监会联合发布通知，首套住房贷款利率下限调整为不低于LPR负20个基点，第二套住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

虽然二套利率下限没有调整，但是前期大部分城市已经取消了认房认贷，换房需求按照首套贷款执行因此，此次首套利率下限下调，为银行下调房贷利率留下了空间，有利于降低刚需和改善型购房成本徐小乐告诉记者

RealData数据显示，今年4月百城首套房贷款平均利率为5.17%，距离目前4.4%的下限仍有较大差距预计未来会有更多城市的房贷利率下调

据中指院监测，今年以来，已有超百个城市优化调整房地产政策超过200次。

短期来看，需求端政策可能继续优化完善，市场信心有望逐步恢复但恢复的速度仍取决于疫情的有效防控和当地政策的落实目前部分热点城市政策跟进步伐加快，购房者情绪有所恢复，市场有望率先企稳陈文静说

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓认为，伴随着房地产政策效果逐渐显现，预计6月份以后销售数据会有明显回升。

开发投资同比增速转为负增长。

值得注意的是，在去化难度加大，库存增加等因素影响下，房企投资意愿明显不足。

1—4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，其中，住宅投资29527亿元，同比下降2.1%。

开发投资增速同比转负，这是自2020年6月以来的首次负增长陈晓表示，目前房企投资信心尚未恢复根据目前的疫情情况，预计5月份开发投资增速仍难见回升

此外，2022年1—4月，全国房企土地购置面积同比增长—46.5%，新开工面积同比下降26.3%，降幅较1—3月明显扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资数据下行不仅会冲击房地产行业，固定资产投资也会受到冲击当前，需要推动信贷政策，住房融资环境和销售市场的不断完善

与此同时，房企资金压力并未缓解。

统计显示，1—4月份，房地产开发企业收款48522亿元，同比下降23.6%其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%，自筹资金16271亿元，下降5.2%，和预收账款15357亿元，下降37.0%，个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%

根据指标，除利用外资外，国内贷款，存款及预收款，个人抵押贷款等均同比下降，同比降幅呈扩大趋势，其中存款和预收账款降幅最大

虽然监管层强调了化解房企流动性风险的力度，但房企债务风险并未得到有效改善，这是制约房企投资土地的根本未来，地方政府和金融机构需要切实出台房企债务清偿细则，如积极支持房企再融资，特别是放开优质上市房企M&A融资，加快重点房企风险处置等许小乐说道