优秀的基金经理超额认购了房地产政策的松动力度越来越大

依然处于寒冬的房地产领域，暖风阵阵。

继5月15日央行，银监会宣布首套房贷利率下限下调20个基点后，5月20日，5年期LPR年内再次下调，个人首套房贷利率下限低至4.25%对于房地产行业来说，政策的松动力度越来越大

但是房地产市场仍然处于比较低迷的状态，房企经营压力也很大房地产市场的复苏还需要多方面的努力但从投资的角度来看，在稳增长的大背景下，房地产板块在今年的震荡行情中相对强势截至5月20日，申万地产指数年内下跌2.86%，在31个申万一级行业中排名第三，同期上证综指和沪深300指数分别下跌13.55%和17.46%

值得注意的是，今年以来，业绩较好的主动股票型基金大多集中在房地产板块有基金经理指出，房地产行业的这一轮投资机会可能会持续两三年，而不是短期政策博弈后就没有机会了

房地产将受益于5年LPR的减少。

5月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，一年期LPR维持3.7%不变，五年期以上LPR由4.6%下调至4.45%，下调幅度为15个基点。

对此，基金经理李伟表示，李结合5月20日央行的下调以及5月15日央行宣布首套商业性个人住房贷款利率下调至不低于对应的负20个基点，央行近期的两个动作有两个重要影响:一方面，从历史数据来看 房地产销售对利率非常敏感，预计这将有效促进房地产销售触底反弹， 另一方面，央行的上述动作是国家层面对房地产金融政策的调整，其传递的信号有利于增强居民信心，促进销售回暖。

李伟判断，房地产销售可能结束快速下行阶段，销售预期有望改善房地产行业的企稳可能会带来社会融资的改善，从而带动a股市场进入板块机会阶段同时，我们还需要继续观察人口结构，疫情等因素对房地产销售反弹的影响

平安证券最新研究报告认为，二季度末，三季度初将是楼市企稳的重要观察窗口下半年行业有望逐步迎来政策宽松和销售回暖的蜜月期，板块估值有望逐步修复

在这一年中，优秀的基金经理超额认购了房地产。

值得注意的是，今年以来，业绩较好的主动股票型基金大多集中在房地产板块。

比如一万只年内收益超过30%的宏观择时多策略基金，到一季度末，前十大重仓股包括保利发展，金地，万科A，新城控股等地产股，合计占比近30%。

其基金经理万家基金副总经理兼投资总监黄海表示，自去年三季度以来，经济一直面临一定的增长压力，而市场对稳增长的预期一直较高，对潜在的经济下行风险的定价并不充分以房地产为例当时我们非常看好房地产板块的机会，主要基于:1)房地产调控政策放松的概率加大从稳定地价，房价和预期的角度来看，房地产政策适度宽松的概率大幅增加房地产行业受政策影响很大如果政策环境逐渐由紧转松，地产股的估值会有明显的修复2)开发商拿地利润率低的问题正在修复2021年四季度以来，房企拿地利润率明显提升3)中长期来看，房地产行业龙头财务风险较低，未来具有稳定增长，高股息率，市场份额加速的特点，值得长期资金关注

此外，年内管理产品表现较好的邱东荣，中庚基金，中泰资产管理公司蒋成也在一季度加仓房地产板块金地和万科A分别进入前十大重仓股，代表是中庚价值领航混合和中泰宇恒价值优化

值得注意的是，上述基金经理配置的股票均为行业龙头股对此，黄海表示，根据申万宏源证券统计，2021年，房地产板块整体净利润同比—91.8%其中，一线房企净利润同比—30.5%，二线房企净利润同比—206.1%，三线房企净利润同比—112.9%这一轮房地产周期的不同之处在于企业之间的分化非常大过去依靠盲目加杠杆的开发商，在这一轮中受到了明显的伤害，未来可能再也无法回到以前的状态他们的业绩基本都大幅下滑，甚至出现亏损我们在投资中也避免了这类标的但是，像一些稳定的龙头企业，他们的销售和业绩远远好于行业平均水平虽然部分企业因资产减值较多等原因出现业绩下滑，但幅度可控未来，我们判断这类企业将恢复增长趋势

地产股的这轮投资机会可能会持续两三年。

目前已经有基金经理明确表示，房地产行业的这一轮投资机会可能会持续两三年，而不是短期的政策博弈之后就没有机会了。

专注于周期性股票投资的资深人士，融通基金副总经理兼股权投资总监邹最近表示，他看好房地产领域的投资他表示，自己从去年三季度开始重仓介入房地产，是因为看到房地产行业进入了一个重大时刻首先，它呈下降趋势，这与历史周期大相径庭这是一个下跌趋势，具有清理市场的性质很多房地产公司可能会离开这个市场，甚至破产，所以必然会有变化此外，房地产投资自2010年以来连续五年处于较高水平，但到去年第三季度，房地产投资出现明显下滑趋势，且下滑趋势难以停止这个时候，过去四五年对房地产市场不友好的政策打压可能会逐渐放松

邹说，这轮房地产市场分为三个阶段第一阶段，龙头国企和央企肯定占优势，市场份额还能继续增加第二阶段，一些优质的民企，甚至一些二线国企，可能会更灵活一些但是，在这个阶段，那些龙头公司也是非常稳定和可持续的，他们一般处于第二阶段第三阶段是行业内大部分公司一起提高估值房地产行业的这轮投资机会可能会持续两到三年未来的空间并不是大家想象的那样政策博弈结束后就没有机会了我们必须在新的发展阶段重新定义房地产行业的空间

也有基金经理表示，现在的房地产相当于2015年的白酒华夏基金经理李彦认为，房地产行业是整个经济的压舱石，上下游产业链+房地产行业占GDP总存量的30%以上在当前疫情压力下，这其实对房地产行业和稳定经济起到了至关重要的作用预计整个房地产市场的供给侧改革仍将继续，需求侧政策也将继续出台

我个人认为，投资者把投资的维度延伸到了一年或三年从去年12月份，站在当时和今年3月底，这个行业的投资价值还是很突出的李燕说