小财看房建发·璟院动了谁的蛋糕？

2023-01-09 10:55

从望京杨云到君何复，建发的项目一塌糊涂，很多同行都在问建发到底做对了什么那么，位于大兴怀新板块的建发纪元能否延续这一销售奇迹

当新市场进入时，竞争异常激烈距离建发景苑直线距离约3km就是竞品中海和瑞三院和永定金茂府三个项目都位于南四环沿线

所谓区域火热才是销售之王中海与瑞三院，永定金茂公馆此前经历了一波互吹，试图打破大红门区域买家的刻板印象伴随着建发璟医院的入驻，一场三国杀正在上演

周边相对成熟的医学教育还是短板

尚:在万达广场附近，270多米步行约4分钟，距汇聚西红门购物中心8公里，距大兴大悦李淳风12公里，车程20多分钟。

交通:距离地铁4号线和19号线交叉口500多米，步行约8分钟。槐房西路附近，向北可进入南四环，可达性好，

医院:附近缺乏优质医疗资源5—6公里内有北京博爱医院，北京嘉禾妇儿医院，北京任伟中医医院，北京木材厂职工医院，车程约10—15分钟

教育:项目周边有伊诺童话国际幼儿园和北京丰台第一幼儿园，距离分别为900米和1.6公里，距槐坊小学约500米，再远一点的有南苑中学，北京市第十八中学，何仪学校等。

公园:毗邻南苑森林湿地公园，仅800多米，步行约10分钟，再远一点就是槐房垂钓园，长约1.5公里，步行约20分钟。

沿着南四环往东走，然后拐进槐房西路，穿过槐房北路就能看到建发景苑的地块。

围栏是剑法静园的地块。

地块是长方形的，看起来是规则的正方形西侧NY—011A也是宅基地，NY—010是综合商业金融服务用地

因为靠近南四环，建发景园周边配套比较成熟，往南300米左右就是万达广场，可以满足日常生活需求。

建附近的万达广场

同时，地块西侧配套商业用地NY—010约25400平方米，未来可能成为社区商业，进一步提升周边商业氛围。

NY—011B为建发景苑，NY—010为商业金融综合服务用地。

该项目位于铁盘附近，距离地铁新宫站仅500余米因为4号线和19号线交汇，可以快速到达西单，王府井，北土城，牡丹园等地此外，建发景苑周边环境相对宜居，距离南苑森林湿地公园仅800多米

新宫站，地铁4号线与19号线交汇。

相比之下，医疗和教育设施还是建发济源的短板目前5—6公里范围内有北京博爱医院，北京嘉禾妇儿医院，北京任伟中医院，北京木材厂职工医院

配套的教育也和丰台的大环境有关，比较弱以高中为例据说丰台的高中有两个名字，一个是十二中，一个是其他

PK一触即发。

根据地块规划条件，建发景苑地上建筑规模7.19万立方米，容积率2.2，限高45米规划为16栋平房和小高层，共532户，属于中型小区，销售指导价8.3万/平

建璟院容积率2.2，限高45米。

为了支撑9.5万元/平的单价，中海和金茂不惜将顶级产品搬到大红门但在购房者眼里，丰台目前只能玩李泽金融商务区，而且是近几年才初具规模其他地区升值潜力一般

中海金茂把顶级产品线搬到了大红门。

至于具体项目配套，建发景苑周边资源不比永定金茂府，中海，瑞三院差，淮新板块整体城市界面好，居住氛围浓厚。

这种差异也来自于三个项目的区域段的设置其中永定的金茂公馆最为大胆，主要改善的是三房130平，四房155平，四房175平，四房176平不过大户型可能会和北京内城的乐府重叠，出售现房也不是不可能

永定金茂大厦售楼处一角

中海瑞三院相对安全，面积向下探索，兼顾新改改善楼，即三房108平，三房110平，四房137平，四房139平，四房144平，四房159平，四房163平为了提升项目的调性，中海三号和瑞医院的售楼处叫文化博物馆

中海瑞三号院文化博物馆，走近才知道是售楼处。

与中海，瑞三院的定位类似，建发璟院的户型包括三房106平，四房128平，四房130平，四房153平。

虽然各家都在变着法子走差异化路线，但贴身肉搏战还是不可避免，尤其是面积近的户型成了赤裸裸的PK对象。

在产品打造方面，各家也拿出了看家本领以建发璟医院153平四居，永定金茂府155平四居，中海和瑞三院159平四居为例

三家开发商都做了四居室，都实现了全明户型，南有两居室，只是南的宽度不同建机院最大尺度14米，中海瑞三院第二，12.9米，最后是永定金茂大厦，长12.1米

简井大院，中海三号院，永定金茂大厦房型对比

值得注意的是，永定金茂公馆155平，中海，瑞三号院159平都有朝南的阳台其中永定金茂公馆阳台开放，与中海瑞三号院阳台一墙之隔因为阳台是赠送的，入住率会相对高一些

蔡晓认为，上述三个单位的差距并不大，取决于购房者的资金实力和偏好。

在推盘节奏上，中海和瑞三院选择先走一步，先取证，收获一波小户型客户毕竟丰台区有很多新客户可以选择，但是客户群有限

怀新板块泰禾金夫大院

价格方面，建发吉源单价比另外两个项目低1.2万/平此外，在淮新板块，泰禾金夫庭院挂牌价为8.5万/平，中粮天恒田玉娥1号为8.3万/平所以建发璟院的价格优势才是真正的杀手锏

中粮天恒田玉娥1号淮新盘

目前，户型创新很难实现，所以开发商在室内装修上做文章。

的确，内部是一个框架，什么都能装比如中海，瑞三三院属于藏锋系，采用进口石材，嘉格纳厨电等增加产品配置，永定金茂大厦专注绿色黄金科技系统

不得不说，开发商参与其中，购房者有福了。