商业地产逐“绿”之路：伪概念还是真趋势？

2023-03-03 17:48

在中国内地，第一个被LEED认证的商场，出现在2005年。往后17年间，对应数字逐年递增。据不完全统计，截至目前，已有53家商场获得了LEED认证。据赢商大数据发布的2021年商场业绩排名，销售额在90亿以上的商场共有7个，其中4个项目均获得LEED认证，且均为高端项目。

由此可见，中国最“赚”的商场，都在做LEED。在这条绿色赛道上，港资企业抢先领跑，太古、恒隆等高端mall运营商实力不可小觑；民营企业奋力追赶，印力则是其中的典型样本玩家。后疫情时代，叠加着“双碳”目标——2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和，负责任投资成为主流。投资者把绿色理念、可持续性、ESG等议题纳入基本分析，以识别企业或资产是否具有成长性、重大风险以及资本溢价。

逐“绿”而上，已然成了头部商业地产企业抢占市场的新赛道。而绿色认证之路，见证着企业角色之转变，重塑了商业产品之迭代与认知。

01

LEED认证:

商业地产的绿色转型“良药”

4月，中国证监会首次将ESG纳入投资关系指引，加速了可持续发展与投资市场之间的相互联系，绿色环保已成为商界新时尚。

目前，绿色理念已逐渐渗透进商业领域全产业链的实践当中:

*商场、写字楼中“绿色建筑”渐成标配，使用可持续材料建造，在室内安装节能设备和设施，为用户提供绿色消费场所与办公环境；

*物流园区建立绿色物流供应链，在仓储、包装、分销、回收等供应链流程中更新物流技术，构建绿色物流体系；

*餐饮企业研发更天然、更环保的食材，推出健康主题菜品，以满足消费者的健康饮食需求；

......

身处可持续的浪潮之中，商业地产在整个资产生命周期中均面临巨大的去碳化挑战，其中绕不开的是建筑的绿色化转型，而LEED则是行之有效的转型工具之一。

LEED认证由美国绿色建筑委员会运作，是目前全球各类绿色建筑评估中最完善、最具权威性的评估标准，被誉为绿色建筑界的“奥斯卡”。

LEED主要有三大分支体系，由选址与交通、节水增效、室内环境质量等九大评价指标构成。根据得分情况，项目可获得认证级、银级、金级、铂金级四个等级。

LEED，是商业资产增值与商业品牌的无形推手。

据USGBC调研显示，有61%的企业领导者认为，践行可持续发展可以为他们带来市场和财务业绩的改善，同时实现品牌差异化，提高企业的市场竞争力。

换言之，商业地产项目追求LEED认证，背后有两大驱动力:经济效益与品牌效益。

具体而言，LEED认证能够为企业/投资者及其资产带来六个方面的经济效益:

*提高租金及售价。得益于出色的交通区位，以及优质的物业设施与管理服务，LEED认证有着强劲的租赁需求与稳定的租户结构。据仲量联行统计，北京、上海、广州、深圳、成都这 5 个城市中，LEED认证的项目租金比非绿色认证项目高出10%~13.3%，平均售价则高出8.9%~14.4%不等。

*降低空置率。据仲量联行统计，LEED 认证满足品牌租户对绿色建筑认证背书的需求，获得认证的项目空置率比非认证项目低4%。

*节约运营成本。据USGBC统计，2015年-2018年，美国的LEED认证项目在能源、运营、水资源等三大类成本上分别节约了12亿美元、7.15亿美元和1.5亿美元。

*获得政策及资源倾斜。随着可持续发展及 “双碳” 目标提出，各省市对绿色建筑提供多样的激励政策，主要涵盖土地转让、财政补贴、税收、企业资质等环节。

*提升资产价值。哈佛大学研究显示，投资者倾向支付溢价予绿色表现优越的公司。LEED认证可进一步帮助企业实现ESG目标，提升资产价值。

*促进绿色融资。绿色金融愈发成为绿色经济转型的催化剂，太古、新世界、凯德等头部企业都在做这类可持续融资。

营收增加，估值拉高，LEED认证给商业地产带来的绿色溢价，不仅限于经济效益，还有品牌效益——树立健康、绿色品牌印象。

一方面，LEED认证符合环保议题，可实现环境效益的正向溢出，是企业社会责任的体现。

据USGBC统计，到2030年，LEED项目将减少5.4 亿吨垃圾。同时，LEED对地理位置和可替代交通的高要求，使LEED项目使用者避免了超过60亿公里的汽车行驶里程。

另一方面，LEED对物业的外部环境、内部设计与后期运营提出高标准，被认证项目可树立绿色品牌印象。

LEED铂金级认证获得者广州太古汇，将环保卫生间作为品牌宣传口，借助戴森的创新烘干技术，在节能减排的同时大大提升了消费者的购物舒适性与体验感，同步打造绿色环保的品牌印象。

广州太古汇M层环保洗手间

纵览国内商业地产进阶之路，LEED认证繁荣生长，是时代选择的结果。而从宏观大势，微缩至中观布局，以及微观个案，则会发现更多潜藏其间的规律与趋势。

02

LEED认证中国用户画像:

港资集中、民营奋进，印力低调登顶

中国是在美以外LEED认证最大市场。截至2021年末，中国LEED认证面积全球第一，认证总项目数超4千个，认证项目总面积1.4亿㎡。

从城市来看，上海LEED认证项目数量领跑全国，共有867个项目，面积近2500万㎡，数量和体量均为全国第一。

分类型看，零售是中国LEED认证的第二大空间，认证项目已超过1200个。其中大部分为零售门店的认证，针对商场的认证仍是少数。

据赢商大数据不完全统计，截至目前，中国获得LEED认证的商场共有53个，其中50个为购物中心，2个为独立百货，1个为写字楼配套商业。

这些商场中，六成项目取得了LEED BD+C:核心与外壳认证，四成项目取得LEED O+M:既有建筑的认证。

2.1 LEED认证，中国商业地产市场成熟化的必由之路

商场做LEED，一定程度上是资本导向的产物。

就运营主体来说，上述53个项目中，以境外企业居多，占比57%，其中又以港资为主；内资企业占比43%，民营企业占绝对主体地位。

上市情况方面，项目运营商以上市企业居多，占比54%。

若以具有LEED认证的在管项目数量在2家以上的运营商为研究样本，共有9家企业进入TOP5行列。其中，港资企业占绝对优势，占据五席，且行业集中度高，其中太古地产以6个LEED项目位居第一。

民营企业方面，虽然数量上与港资企业相当，但企业类型较为分散，大多上榜企业仅有1个LEED认证项目。其中，印力凭借3个LEED认证在管项目，在民营中位列第一。

从企业类型与行业集中度来看，LEED认证的繁荣生长，离不开高度成熟的市场土壤。

由于国内市场环境尚未成熟、项目退出机制尚不完善，LEED认证驱动力稍显不足。

根据仲量联行发布的2020全球房地产市场透明指数显示，香港是中国市场透明度最高的地区，相对而言，内地市场透明度总体水平较低。

房地产市场透明度是商业地产市场成熟度的量化指标。成熟市场，意味着更开放、透明的市场监管、交易与融资环境，同时也对商业资产的可持续发展有更高的要求。

市场环境的差异，导致两地企业对LEED认证有全然不同的认知。

内地商业地产市场由于沉淀不足，优秀的商管品牌和运营能力始终是稀缺资源。

从各大内资企业LEED认证项目数量来看，低调登顶的印力，无疑打了个好样:早早打通资本市场，践行大资管体系，转型全产业链、精细化运营打造标杆项目，成为后续资本运作的支撑。

用资管的思维做商业，绕不开的是绿色经营。极具国际视野的印力，从先人一步到傲视群雄，成长之路的关键在于掌握绿色密码。

2.2 内地头号玩家:印力，从行业探索者到绿色实践领军人

2019年，上海七宝万科广场获得LEED金级认证，引领行业风向；2021年，上海南翔印象城MEGA获得LEED铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目；2022年上海松江印象城获得金级认证。

此外，还有温州印象城MEGA已获LEED预认证......

从一众港资企业中脱颖而出，印力成为拥有LEED认证项目最多的内资企业，离不开其前瞻性的可持续品牌理念，以及对万科绿色基因的延续。

上海南翔印象城MEGA获得LEED铂金级认证

作为万科集团旗下商管公司，印力对可持续领域的前瞻布局，源自于万科的绿色基因:强调“全生命周期管控”的绿色低碳管理模式、推动绿色装配式建造体系的应用、发起绿色基金——万科公益基金会......

早在2014年，万科即在集团范围内提出所有新建建筑均需符合绿色建筑标准的要求。截至2020年底，万科的绿色建筑面积达到2.31亿㎡，在各类绿色地产榜单中遥遥领先。

与此同时，万科物业拓展商办业务前期，深耕写字楼、酒店等物业服务，对于LEED认证具有领先国内的标准。因此后期在购物中心的建造、运营方面也延续了此套高标准。

基于此，印力的LEED之路上，从建筑认证到运营认证将绿色环保的经营理念注入每一个项目中。

2.3 印力项目图鉴:从建筑的认证到运营的认证

• 2.3.1 上海七宝万科广场:建筑的认证，绿色实践的起点

由印力运营的上海七宝万科广场，是万科开发的第一个购物中心产品，也是国内第一批做LEED认证的商业综合体，并于2019年获得LEED BD+C，引领行业风向。

从建设初期，七宝万科便以LEED BD+C标准设计与建设。

着手打造的“生态环境智能商圈”，采用领先的生态治理技术——静电除尘系统，将24万㎡的超大体量购物中心整体覆盖，起到净化空气和隔绝有害气体的作用，为消费者提供一个可“舒畅呼吸”的沉浸式绿色购物环境。

上海七宝万科广场

能耗优化方面，采用机电系统启停管理及能耗规划，在日常管理中严格执行对供配电系统、地库排风、卫生间热水器、照明系统、电梯系统、冷冻机、锅炉系统、给排水、车库管理系统等多方位节能管理。

七宝万科在环保节水方面成效不少:采用节水洁具，相较于LEED认证标准，项目室内用水量减少50.01%。

值得一提的是，在七宝万科落成阶段，万科曾希望将其认证级别升级为铂金级。但由于已建成部分未能达到LEED铂金级的标准，追加建设投资产生了填补差距的额外成本，申请以失败告终。

这对印力的产品思维带来经验上的启发与延续:绿色理念不能囿于建筑本身，更要往全生命周期推进，持续焕发商业生命力。

七宝万科广场内景树屋

不断试错与持续探索中，上海南翔印象城MEGA应运而生。

• ?2.3.2 上海南翔印象城MEGA:运营的认证，产品经验的延续

上海南翔印象城MEGA于2021年获得O+M既有建筑铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目，也是目前获得LEED铂金级认证的商业建筑中体量最大的单一购物中心项目。

印象城MEGA，是印力旗下商业品牌印象城系列中的旗舰产品。通过重构产品的商业形态、功能和模式，南翔MEGA填补了上海西北大体量购物中心的空缺，成为嘉定区打卡式地标mall。

上海南翔印象城MEGA

34万㎡超大体量的南翔MEGA，为何能凭借绿色理念在竞争激烈的上海商业市场中脱颖而出？

*“公共空间”的面积与价值最大化。南翔MEGA近20万㎡公共区域中，融入大量绿色元素，将购物中心整体营造为空间奇观，为城市增添一抹绿色景象。

*紧跟绿色认证的国际新趋势与社会发展潮流。在高度饱和的商业地产市场，单一环节的绿色认证已不能满足可持续发展的需要。南翔MEGA从前期规划到后期运营的全生命周期，构建多维度的绿色生态服务体系。

*注重绿色认证从规划到落地的衔接性。吸取七宝万科经验，南翔MEGA从建设初期，便采用LEED铂金级标准规划与开发，以LEED最高标准成功落地。

觅境·森林主题空间

从七宝万科到南翔MEGA，从建筑的认证到运营的认证，印力的绿色发展理念也在探索中成长、实践中升级。

以场景运营为亮点，南翔MEGA从建筑设计到空间体验、消费场景等多维度，强调商场空间与自然的结合，以绿色带动客流销售。

不仅打造了一个与大阪难波公园同款的退台花园，运用多层递进式垂直绿化引导客流，还通过在跨楼层设置生态植物园，引入200多种亚热带植物，将森林、湿地、高山等自然景观融入建筑和商业中，为消费者塑造一个游离于城市之上的自然绿洲。

南翔印象城MEGA早期设计草图中显示的错层退台花园设计

巧用绿色元素与设计，南翔MEGA打破了盒子Mall巨大体量的压迫感，同时还围绕着“美好生活服务商”的定位，通过科技赋能，不断刷新运营服务的广度和深度:

*工程系统优化，节能降耗，节省物管成本。南翔MEGA制定了机电系统启停管理及节能控制的规划，BA系统可充分节能降耗。照明系统方面，根据上海地区太阳日照时间季节变化，调整每月的景观照明开灯计划。仅2020年开业短短4个月内，项目物业管理预算结余超过250万元。

*保洁系统的优化，保证清洁效率，控制成本。南翔MEGA 有20万㎡公共面积，商场引入不同型号的智能清洁机器人清洁超20台，每台日作业面积可达4500㎡左右。与人力清洁结合互补，提升清洁效果。

通过科技赋能，清洁人员由百人以上减为22人，年均标准工时从43.8万降至9.6万，每年减少直接成本240万元以上，大幅提升了效率，并有效控制清洁维护成本。

印力围绕全方位的运营服务，赋予南翔MEGA建筑空间以绿色共建的美好生活场景。

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印力LEED启示录:

从企业角色到产品认知的全面升级

LEED认证，是印力在不同发展阶段的外显标志。透过这一行业信号，其从企业角色到产品认知予以行业新启示。

3.1 企业角色转变——从「商业地产服务商」到「美好生活服务商」

绿色环保，是一种态度，更是一种生活方式。随着人们环保意识的增强，追求绿色生活方式正成为一种世界性的潮流。

印力主动应答行业升级、绿色转型等命题，转变商业逻辑、角色认知，同时对行业有了更高维度的思考:

从七宝万科广场建筑形态上的极致追求，到南翔印象城MEGA往全周期运营、持续生命力推进，本质上是从「场货人」转变为「人货场」，打造以「人」为核心的消费场景变革。

上海南翔印象城MEGA流畅的内部设计

企业定位从商业地产服务商，到美好生活服务商，印证了印力对商业本质充分理解，满足了消费者对美好、绿色生活的向往和追求，为城市与环境做出力所能及的贡献。

3.2 产品认知迭代——从建筑形态定义到城市生活空间

从单一建筑体到全周期运营的LEED认证，印力对商业地产运营的认知不断进阶:

• *第一阶段:建筑形态定义

良好的消费体验感，基础是独特的建筑、动线设计，融合绿色生态主题，辅以地域文化传承。2016年开业的七宝万科广场，是万科对绿色建筑理念思考的集大成之作:

整体采用“贝雷”造型，石材与镜面玻璃外立面，保证良好采光、空气质量，增强建筑设计感；

购物中心内部，入口广场、中心广场、乐聚广场、树屋广场各司其职，采用“色差、景观”设计，融合七宝概念主题；主题鲜明的中庭串联整个消费动线，顶楼花园集市则形成“喷淋式”导流。

七宝万科广场内部规划图

七宝万科拿下LEED BD+C:核心与外壳金级认证，是对其建筑理念的绿色认证，更是对万科商业的情怀认证。

• *第二阶段:消费场景拓展

印力并未止步于极致的建筑美学。行至2020年，上海南翔印象城MEGA的开业，为消费者提供了“全域应用消费场景”:

一方面，不再局限于商业载体单一的购物用途，而是将商业空间与服务、品牌、租户、消费者串联起来，形成交互体验场景。

例如，在室内打造了三个生态玻璃盒子，自下而上、自南向北依次设计了觅境森林、小憩湿地、览岳山丘三个不同的主题，以高话题度引流的同时，为消费者植入绿色环保的品牌理念。

另一方面，突破单纯的“盒子商业”概念，释放出更多公共空间，将商业空间与周边环境联系起来，形成Life hub。

通过释放外部空间，南翔MEGA将三条空中连廊与外部公共交通进行连接，地铁11号线的直驳连廊通往mall二楼，打造双首层概念。在解决导流难题基础上，还满足了LEED认证对项目公共交通的指标要求。

上海南翔印象城MEGA的空中连廊

南翔MEGA的“第五空间”——专属屋顶花园的打造亦是如此。项目的屋顶花园兼具了功能性、艺术性、空间感和体验感，满足周边各年龄段客群的休憩健康需求，成为一个天然的功能性聚客场所，打造城市绿色景观。

上海南翔印象城MEGA一步一景的屋顶花园

购物中心作为城市景观和公共空间的重要组成部分，能够对周边的生活空间产生正外部性。除上海南翔印象城MEGA外，从新加坡星耀樟宜机场森林谷中心，到重庆光环购物公园的“沐光森林”，越来越多商业项目将目光从物业形态的组合进化到项目与周边环境的关系，与外部社区和绿色环境共生发展，这也是商业格局发展的必然结果。

未来，购物中心运营商将被赋予更多的使命。以人为本，秉承可持续理念，架起社会与自然的连接桥梁，乃至在未来成为社区建设的积极参与者，为城市发展贡献价值。

04 结语

近年来，国内商业地产市场逐渐从“大开发时代” 转入“存量竞争时代”。

存量时代，空间资源不再稀缺。叠加疫情影响，商场需要具备穿越周期的能力，从追求“量”到“质”转变，越来越多的内资企业重视和践行可持续发展的经营理念。

可以预想，随着国内商业市场愈发成熟，港企所走过的绿色发展道路，是民企的未来之路，也是市场发展的必然趋势。