能够发出喜报的企业不易荣盛发展就是一家

2022-01-30 09:23

2021年的年终盘点是个敏感话题这一年，房地产行业爆雷声此起彼伏，爆雷企业的体量多在千亿级以上，甚至是头部房企没有爆雷的房企们，也面临着销售额下滑的困境，从业人员朋友圈里少了往年争相刷屏的红色喜报

根据克而瑞数据，2021年百强房企的全口径销售额七年来，首次出现负增长，同比下滑3%在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至12月末，有逾8成房企未完成全年业绩目标

导致这一情况的直接原因是下半年市场下行，而下半年通常是房企销售重头戏，因而出现全年销售额不达预期的情况。

这个时候，能够发出喜报的企业不易，荣盛发展就是其中一家。

不只是销售额增长，2021年荣盛发展在企业经营，现金流维护，多产业发展和产品力提升等方面，都做出了成绩。

销售额稳增长

公告数据显示，荣盛发展2021年1月—12月累计签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，保持住了多年正向增长的趋势，在克而瑞全口径销售排行榜上位居第30位。

对比其1300亿元的年度销售目标，完成率约103.5%。

观察荣盛发展1月—12月的单月销售数据不难发现，11月和12月，荣盛发展的销售情况亦受到行业下行的影响，同比出现明显下调但是下半年每个月的销售数据，环比来看基本都保持住了规模体量，年末稳步上升，一定程度扛住了下行压力

12个月里，有9个月的销售额与2020年同期相当甚至更高尤其是在上半年，借助市场回暖期，荣盛发展抓紧推盘，有3个月的销售额突破100亿元，缓解了下半年的销售压力

另一方面，荣盛发展积极全国化，聚焦性地重仓长三角，珠三角地区，避免了过于依赖河北市场可能产生的销售风险。

从荣盛发展在投资者交流会上透露的信息来看，2021年上半年荣盛发展在长三角城市群的签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。

战略布局的平衡和营销节奏的稳健，让荣盛发展2021年避免销售业绩下跌。

从2018年至今，荣盛发展的全口径销售排名一直保持在行业30强上下的位置，没有突飞猛进的高增长，也没有突然失速下滑稳定的规模站位，是这家企业面对行业波动的突出价值

经营力高于销售排名

伴随着房地产整体规模触顶，调控之下高杠杆发展成为历史，全口径销售额已经不再是衡量企业实力的最重要指标，企业的权益销售额，利润等撇去泡沫的指标，更能体现企业的经营能力。

荣盛发展亦是较早提出不再盲目追求规模的企业，更加关注企业内功这一点在2021年亦有所体现

根据中指研究院数据，2021年荣盛发展以1318.3亿元的权益销售额，位列行业第20位如往年一样，荣盛发展的权益销售额排名比全口径销售额高出了近10个位次，两个数据之间只有不到30亿元的差距，销售水分很低

此外，根据上市房企2021年半年报数据的相关统计，荣盛发展营业收入342.23亿元，同比增长30.85%，位列22位归属上市公司股东净利润25.33亿元，位列第23位

虽然2021年年报数据还未出炉，但荣盛发展中期营业收入和净利润的指标排名，均比其同期销售排名高出十几个位次，能够一定程度说明全年的情况。实际上，在今年中报期间，荣盛发展的“三道红线”表现分别是:现金短债比16；净负债率65%，较期初下降168个百分点；剔除预收账款后的资产负债率较期初下降97个百分点，降至70.81%，距离70%的阙值一步之遥。

从这些更能反应企业经营状况的数据来看，荣盛发展的实际经营能力比全口径销售排名更高，这些是未来推动企业稳健发展的核心能力。

现金流得到维护

现金流状况是目前房企运转的关键根据2021年三季报显示，期内荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元，比2020年同期增加138.66亿元

这是荣盛发展连续四年及一期保持经营活动产生的现金流量为正，是行业内为数不多的经营性现金流持续为正的企业。

在房企融资性现金流受阻的情况下，依靠销售产生的经营性现金流是维持企业平稳运转的关键荣盛发展全年销售目标达成，进一步巩固其现金流

不过，荣盛发展在2021年下半年也遇到了现金回款难题根据该公司在投资者平台的回应，前三季度的回款率超过60%，相比上半年接近80%的回款率，有明显下滑这主要是由房贷收紧，房地产预售资金监管收紧等政策导致，亦是房企普遍需要面对的压力

据荣盛发展高管在12月份的投资者沟通会上透露的消息，该公司有约160亿元的签约权益销售额短期无法回款，原因是按揭额度不够和签约备案等问题。

对此，荣盛发展亦提前做了相应工作，维护现金流状况。

荣盛发展仅存的2笔美元债，原定于2022年1月和4月分别到期，存续规模约为7.8亿美元2021年12月中，荣盛发展提出对美元债进行交换要约，到12月底方案迅速获得实质进展，获得数百位投资者支持

日前，荣盛发展于新交所公告称，美元债交换要约方案已获得合资格持有人支持，对现有债券的交换宣告成功全部的现有债券将交换成为两只新债券:2023年债券以及2024年债券，票息均为每年9.5%

本次荣盛发展美元债的交换要约方案在行业内创下几个最。。

一是近期最快完成展期。

二是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期的项目，新债券年期最长为2.5年。

可以有效优化财务状况，强化现金流管理。

日前，荣盛发展还公告称，控股股东荣盛控股拟以大宗交易方式转让不超过1亿股给私募基金产品，同时荣盛控股与相关私募基金产品签署一致行动人协议。

这种方式不仅可以补充现金流，还不涉及向市场减持，降低对股价的影响。

以稳定的房地产销售为基础，面对市场变化，2021年荣盛发展积极变现，展期，多举措维护现金流的可持续性，保持企业长远稳健的发展。

多产业做出成绩

荣盛发展制定了以地产为主业，以康旅，产业新城，物业为支柱，其它相关产业为辅助支撑的一主三柱多支撑产业发展格局。

在地产主业之外，2021年，荣盛发展在其他领域也取得了一些亮眼的成绩:

1，康旅:

荣盛康旅获得2021中国文旅地产运营企业TOP3，上半年实现签约金额30.77亿元。

2，产业新城

3，物业

荣盛发展物业平台荣万家成为2021年第一只上市的物业股上半年，荣万家实现收入总额约12.91亿元，同比增长约68.8%，公司拥有人应占利润约2.47亿元，同比大幅上涨，增幅约135.9%

2021年2月份，北京冬奥会首次相约北京系列冬季体育测试活动在延庆赛区和张家口赛区举行，荣万家物业为国家越野滑雪中心，国家跳台滑雪中心，国家冬季两项滑雪中心等场馆，提供日常保洁，清雪除冰，化粪池清理，场馆消杀，垃圾分类运输等工作，服务品质达到奥组委要求的水准。

在碳中和的大背景下，荣盛集团在科技产业，尤其是新能源领域的投入，迎来收获期。

绿色奥运理念之下，相关场馆间使用的212台氢燃料电池客车，就搭载着荣盛盟固利全气候电池这一技术，赢得了2021中国汽车工业科学技术奖科技进步奖一等奖

伴随着北京冬奥会不断临近，冬奥概念和新能源等相关概念，不断推动荣盛走出上升行情。

荣盛在地产主业稳定发展的同时，通过上述多产业开花，给未来长远的发展带来了更多增长点。

产品力升级

未来的房地产行业，金融的力量被削弱，产品的分量提升伴随着增量市场规模见顶，房企必须依靠产品的竞争力，去争夺有限市场

根据克而瑞发布的《中国房地产企业产品力白皮书》，仅仅10月份之前，2021年就有超过40家规模房企从集团层面调整产品发展战略。

荣盛发展也看到这一趋势，9月份正式进行产品升级，发布生命绿洲产品理念，推出SEEDS种子计划，以绿色，健康，智慧为核心，打造自然健康，无界乐活，多元互融，烟火清欢，智慧互联的产品，寻求长远的市场竞争力。

产品力升级已经在荣盛发展全国各地的项目中迅速落地。

以杭州的荣盛江荣府为例，项目配置了新风除霾系统，地暖，中央空调系统，打造恒温，恒湿，恒氧，恒净，恒静的住宅社区同时，以现代手法打造中式江南园林，嵌入约360米环形跑道，全龄健身空间

一方面通过室内建筑性能和科技系统，创造全家庭，全生命周期的健康体验，另一方面，以绿色健康景观体系，集合多元生活场景，满足居住者的全维健康需求。

再比如石家庄荣盛首府，从新精致人群的实际需求出发，打造了石家庄首座下沉式观景生活馆，拥有游泳馆，健身房，儿童学堂，业主食堂，社区会客厅等八大功能中心，业主可以在社交，运动，休闲的同时欣赏到园林景观，构建无界乐活，多元互融的生活场景。

项目还实现智慧互联的社区生活，小区出入口，单元门，电梯，家门口，全程都可人脸识别，安全畅行业主还可以设置访客和来访车辆自动识别小区出入口道闸门禁可以联动触发室内智能家居设备，下班回家的业主，在到达小区门口时即可自动启动室内空调，空气净化器等设备，开启便捷生活

一颗种子经过灌溉，发芽，生长，传播，最终会发展为绿洲荣盛发展新产品理念的相关命名，透露着荣盛发展对产品全面升级，全国落地的愿望，也寄托着企业长远发展的期许

2021年，荣盛发展在稳增长，强经营，保现金，多产业和提升产品力这五门功课上，都交出了不错的成绩这些成绩背后，是荣盛发展追求稳健发展的企业价值和长期主义的发展愿景

。