谁在热捧公募REITs吸引大量机构配置

多位受访人士认为，已上市公募REITs项目较为成熟优质，吸引大量机构配置同时，由于供给较少产品稀缺，部分交易型资金的涌入，短期内大幅推高了REITs的价格，造成风险积累，也致使波动加大鼓励更多优质项目入市，应成为REITs市场下一阶段的目标

今年以来，各类资产大多表现不佳，而基础设施公募REITs却依然坚挺，在去年已获可观涨幅后，虽然近期行情有所回落，但11只公募REITs年初至今涨幅仍多数为正较为突出的二级市场表现也使公募REITs引来更多关注

作为一种类固收产品，公募REITs一段时间以来跌宕起伏的行情竟与股票市场有几分相似而细究背后原因，多位受访人士认为，已上市公募REITs项目较为成熟优质，吸引大量机构配置同时，由于供给较少产品稀缺，部分交易型资金的涌入，短期内大幅推高了REITs的价格，造成风险积累，也致使波动加大鼓励更多优质项目入市，应成为REITs市场下一阶段的目标

谁在热捧公募REITs

自去年6月21日首批公募REITs上市以来，多只产品都出现了大幅上涨Wind数据显示，即使在近期遭受一波调整后，11只公募REITs自上市以来的平均涨幅仍超过20%其中，富国首创水务REIT上市至今涨幅超50%，其最高价距上市首日开盘价实现翻倍

在公募REITs上市前，市场对它的前景也曾抱着观望态度平安信托海外REITs业务负责人张菲澳表示，在没有体现出赚钱效应前，大机构只是捧场式参与不过，上市后的行情走势超出了绝大多数人的认知这给了包括险资，券商自营，公募基金在内的主流金融机构极大的信心

这也不难解释为什么在第二批REITs的线下申购中，机构的有效认购订单迅速超过了50倍海外成熟市场中，REITs是仅次于股票和债券的第三大类资产，境内机构正在对公募REITs给予同样的重视程度张菲澳说

德邦证券董事总经理，研究所副所长吴开达告诉记者，从一级配售来看，REITs的最大持有人是原始权益人，以战略投资者的身份认购REITs，此外，战略投资者中还包含其他各类金融机构。

除战略投资者外，网下机构投资者中，券商自营和保险资金较为活跃吴开达表示，券商自营认购REITs 较为踊跃，主要是因为券商有做市需求，而公募REITs高分红且运营稳定的特点则更符合保险资金的投资需求伴随着去年11月银保监会下发《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险资金在第二批REITs中的认购比例有了更大提升，未来将成为适配公募REITs的主要投资者之一

REITs虽好也要看价格

申万宏源相关人士表示，目前上市的公募REITs有一部分份额是由管理人自购，且对外募集的份额一部分是由战略投资者持有，存在着锁定期，导致直接上市流通的份额较少，流动性偏弱，价格易受买入需求的影响对想在二级市场参与的投资者而言，公募REITs的供给不足，一定程度上推升了REITs的价格

但近期公募REITs板块的明显回调也说明，投资公募REITs并非稳赚不赔。

据华泰证券统计，伴随着REITs价格大涨，其内部报酬率大幅下降，如REITs中债估值收益率普遍降至4%以下，其中首创水务在2月16日价格顶点时的IRR曾跌至0以下REITs价格与原始估值，项目ABS估值偏离度也在加大，估值明显较贵

伴随着二级市场价格走高，多只公募REITs产品披露关于溢价风险的提示性公告，部分短期涨幅较大的产品还申请了停牌监管层也明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管

记者了解到，监管部门对累计涨跌幅过大，连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业，金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

深交所也表示，后续将严格按证券投资基金上市规则，交易规则和公开募集证券投资基金业务办法的相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，维护公募REITs市场平稳运行。据了解，建信中关村产业园REIT的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越，区域发展成熟，配套设施齐全，交通出行便利。。

增加项目供给势在必行

去年，公募REITs试点稳妥起步，取得良好开局在多位受访人士看来，鼓励更多优质成熟项目入市，扩大基础设施公募REITs市场规模，是REITs市场下一阶段的发展目标

未来，希望能有更多优质基础设施资产申报公募REITs试点中泰证券董事冯艺东对记者表示，城镇供水项目，停车场项目等市政基础设施具有体量较大，预期收益率水平相对较高等优势，通过申报发行公募REITs可盘活此类存量资产，资源，促进形成投资良性循环

目前监管层对试点资产的具体筛选标准仍较为严格从审批进度来看，项目要经过公司审议，申报全国REITs试点项目库，国家发展改革委评估，交易所审批等，进度较慢吴开达建议，未来可建立白名单发起人制度，对有成功发行REITs经验的原始权益人旗下已入选项目储备库的公募REITs项目施行简易审批程序，将有助于加快REITs市场的扩容