湖州拿出真金白银收储房企存量闲置土地

1月13日，湖州市南太湖管委会与中国金茂全资附属公司湖州东茂置业有限公司(下称“东茂置业”)签订土地收储协议，收储东茂名下14.73万平方米闲置土地，收储价为7.81亿元。

此次湖州明确，将在签订协议后的半年内以现金支付给东茂置业。此前，广州、武汉等城市在向开发商收储存量闲置土地时，多数以土地置换或规划调整为目的，并未涉及现金交易。

一位开发商认为，湖州市能拿出真金白银收储开发商的闲置土地，这一行为值得肯定。金茂获得湖州的支持，未来可能会加大对湖州的投资。

2021年12月21日，金茂以14.86亿元拿下湖州滨湖东单元五幅土地，总建筑面积40.9万平方米。招拍挂信息显示，该地块为限竞房项目，商品住宅限价为1.78万元/平方米，同时要求配建一所占地6100平方米的幼儿园及一座1000平方米的公交站。

按照规划，五个地块总称为金茂南太湖未来之窗综合体项目，其中，06A地块、07A地块、09A地块以住宅为主，08B地块和08E地块以商办为主，包括零售商业、餐饮、娱乐、旅馆、商务金融、教育以及居住等多种用途。

07A地块是截至目前唯一开发的地块，2022年8月地块正式开工，2022年11月，07A地块建成的东云府住宅项目销售。2024年3月，东云府项目最后一批108套房源取得预售许可证；2024年12月，项目完成竣工验收备案。

08B地块和08E地块以商办为主，建筑面积合计19.9万平方米。2022年，相关规划指标一度对外公示，并启动施工图纸设计招标，但后续进展有限。06A地块和09A地块以住宅为主，建筑面积合计11.28万平方米，一直未动工。

金茂在湖州拿下五幅土地的成本是8264.88元/平方米，剔除已经开发的07A地块，剩余四幅土地被湖州南太湖管委会收储的单价为5302.01元/平方米。粗略估算，收储价格为原拿地价的七折左右。

对金茂来说，虽然土地被收储带来一定损失，但07A地块多数面积为住宅，在一定程度上可以弥补损失。

金茂在南太湖未来之窗项目的投入包括14.86亿元的土地购置费用以及07A地块2.39亿元的建安成本，两项合计17.25亿元，此外还有其他建设成本、行政管理费用、营销费用以及财务费用等。

预售信息显示，东云府项目的建筑面积为6.78万平方米，预售均价为1.46万元/平方米，货值在10亿元左右，四幅土地被南太湖管委会收储的金额为7.81亿元，总计约17.81亿元。

综合来看，金茂通过东云府项目销售及土地被收储带来的收入，即便是无法完全覆盖原始投入，但也不会有太大损失。中国金茂在公告中表示，4幅土地被收储预计亏损83万元。

上述开发商说，专项债收储存量闲置土地政策有两个主要目标:一是通过收储房企未开发土地，缓解其流动性压力；二是利用金融手段调节土地市场，实现供需动态平衡。

他认为，湖州南太湖管委会与金茂能够达成收储协议，说明收储价格对金茂来说是可接受的。在当前土地价格和房价双双承压的背景下，房企持有的闲置资产通过合理价格变现，而且可以获得现金，可以有效缓解流动性。

另一位房企人士告诉经济观察网，专项债收储存量闲置土地的最大难题在于收储价格。由于土地市场下行，多数城市给出的收储价格只有原始拿地价的三折，无法覆盖土地原有融资，虽然房企希望将土地变现，但无力解除土地的抵押。

在他看来，即便是没有融资抵押的土地，如果收储价格过低，房企也不愿被收储。比如，土地抵押获得的融资金额高于收储金额，房企更愿意通过抵押融资变现。他认为，湖州收储实践的借鉴意义在于价格合理和以现金支付。